商品房预约合同纠纷中，定金处理往往是双方争议的核心焦点。此类纠纷多发生于商品房买卖双方签订认购书、意向书等预约合同后，因正式买卖合同未能订立或履行受阻而产生。在司法实践中，定金罚则的适用需要结合合同性质、履行障碍成因及过错程度综合判断，购房者与开发商均需准确理解法律规则以维护自身权益。

    预约合同中的定金具有担保合同订立和惩罚违约的双重属性。当购房者支付定金后，若因开发商隐瞒重要信息、擅自变更规划或恶意提高房价导致正式合同无法订立，购房者有权主张双倍返还定金。相反，若购房者无正当理由拒绝签订正式合同，开发商可依法没收定金。需要特别注意的是，定金金额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不具有定金效力，但可视为预付款处理。司法裁判中，法院会重点审查违约方是否存在主观恶意、是否尽到诚信磋商义务，以及实际损失与定金的合理比例关系。

    进入诉讼阶段，举证责任的分配直接影响案件走向。主张适用定金罚则的一方需提供预约合同文本、定金支付凭证等基础证据，同时需证明对方存在根本违约行为。购房者若主张开发商存在虚假宣传，需提供广告资料、宣传承诺等证据链；开发商主张购房者恶意违约，则需举证证明已按约提供签约条件。对于不可归责于双方的事由导致合同无法订立的特殊情形，法院可能判令返还定金但不适用罚则，此时需结合政策变化、资格限制等客观因素综合认定。

    赔偿范围的确定需要严格区分定金责任与损害赔偿责任。定金罚则具有法定性，与违约造成的实际损失无必然关联，即便守约方实际损失低于定金数额，仍可主张全额适用罚则。但若主张超出定金部分的损失赔偿，则需另行举证证明具体损失。对于开发商采取一房二卖等恶意行为，购房者除主张双倍返还定金外，还可依据民法典相关规定主张惩罚性赔偿。诉讼中需注意诉讼时效问题，定金返还请求权的时效期间为三年，自知道或应当知道权利受侵害之日起计算。

    法律依据：
中华人民共和国民法典第587条规定了定金罚则的适用规则；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条明确规定了商品房预约合同纠纷中定金处理的特殊规则；担保法司法解释第118条对定金合同的成立要件作出具体解释；商品房销售管理办法第22条对定金比例作出限制性规定。