房屋买卖合同作为不动产交易的核心法律文件，其效力认定与定金返还问题往往成为纠纷焦点。在司法实践中，合同无效情形与定金处理规则交织形成复杂的法律争议，需要结合具体案情与法律规定进行综合判断。

    房屋买卖合同无效主要源于法律禁止性规定或当事人意思表示瑕疵。当交易标的物属于法律禁止流通的财产时，如未取得合法建设手续的小产权房、违法建筑或存在产权限制的房屋，合同自始不发生效力。当事人采取虚假意思表示订立的合同，例如为规避税费签订阴阳合同，其隐藏的真实交易行为可能因违反税收征管法规被认定无效。无权处分情形中，若共有人擅自处分共有房产且未获追认，合同效力亦可能被否定。此外，恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等情形，均可能触发合同无效的法律后果。

    定金返还争议多集中于合同无效后的责任分配。根据民法典定金罚则，若因卖方过错导致合同无效，买方有权要求双倍返还定金。如卖方故意隐瞒房屋权利瑕疵、质量缺陷或交易限制条件，法院通常认定其存在缔约过失责任。若买卖双方对合同无效均有过错，则根据过错程度按比例返还定金。买方若存在故意提供虚假材料、隐瞒购房资格等行为，可能丧失定金返还请求权。特殊情形中，若定金已实际用于房屋修缮等合理支出，法院可能酌情调整返还金额。

    处理此类争议需把握三项原则：一是严格审查合同无效的法定事由，避免扩大无效认定范围；二是准确区分缔约过失责任与违约责任，定金罚则仅适用于有效合同；三是注重利益平衡，既要维护交易安全，也要保障当事人合法权益。建议交易前进行产权调查、审查房屋合法性，在合同中明确约定定金性质及处理规则，争议发生后及时通过协商、调解或诉讼等途径主张权利。

    法律依据：
中华人民共和国民法典第一百四十四条（无民事行为能力人实施法律行为无效）、第一百四十六条（虚假意思表示无效）、第一百五十三条（违反强制性规定及公序良俗无效）、第一百五十七条（民事法律行为无效的法律后果）、第五百八十六条（定金规则）、第五百八十七条（定金罚则）；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条；商品房销售管理办法第二十二条（不得违规收取定金条款）。